Le revenu
cadastral (R.C.) de la quasi-totalité des immeubles privés est déterminé sur la
base d'une comparaison avec les valeurs locatives d'immeubles comparables
connus au 1.1.1975. Avec un rendement moyen de 4% brut, le rendement net est de
2,40%, étant donné que les coûts sont estimés à 40% pour des raisons fiscales :
la méthode de comparaison. En partie à cause de la sous-indexation,
l'évaluation de la grande majorité des propriétaires est plutôt basse. Si ces
comparables ne sont pas présents, la loi fiscale utilise la formule du
rendement : 5,3 % de la valeur de vente du bien au 1.1.1975. Cela signifie que
les autorités fiscales supposent un brut de 8,87% : 8,87% - 40% de coûts =
5,30%. Il est certain qu'aujourd'hui - en partie à cause de l'augmentation des
coûts de construction d'un bâtiment - personne n'atteint un tel rendement. Le
principe de réalisation de l'impôt a donc été violé.
Au plus
tard le 31.12.21, les propriétaires de biens immobiliers à l'étranger devaient
présenter une déclaration de la valeur de vente de leurs biens. En effet, la
Belgique a été condamnée par la Cour européenne de justice pour avoir violé le
principe d'égalité. Il ressort clairement de cette déclaration que les
autorités fiscales appliqueront le rendement beaucoup trop élevé de 5,30 % sur
la valeur de vente. Conclusion : les Belges possédant des biens immobiliers en
Belgique sont imposés sur un revenu cadastral indexé trop faible et TOUS les
Belges possédant des biens immobiliers à l'étranger seront imposés à partir de
2021 sur la base d'un R.C. au moins 2 fois supérieur à celui des Belges
possédant des biens immobiliers en Belgique. La Belgique sera donc certainement
condamnée une nouvelle fois par la Cour de justice européenne pour son mépris
répété du principe d'égalité. En savoir plus : le 24.12.21, l'impressionnant
jugement du Cour suprême des Pays-Bas a été publié, dans lequel il a été
considéré qu'un montant forfaitaire d'impôt trop élevé constitue une violation
du droit de propriété.
Ce n'est
qu'un exemple de la liste des règles injustes du système fiscal belge, tant
pour les citoyens que pour les entreprises. Toute personne souhaitant en savoir
plus peut obtenir mon texte par e-mail (decrad@decrad.be)
Conclusion
: il est urgent que le législateur remplace les 5,30% par 2,40% si l'on veut un
minimum de justice et le respect des principes même constitutionnels et fiscaux.
José Haustraete
Réviseur d’entreprise
Cofondateur
de l’asbl "Ficaal Ideaal vzw"