En
Belgique, les revenus immobiliers sont imposés sur la base du revenu cadastral
(R.C.) à usage privé. Le loyer brut est réduit de 40% des coûts pour obtenir le
loyer net. Ce R.C. se réfère à la valeur locative nette normale au 01.01.1975. Si
cette valeur locative nette ne peut être déterminée, la valeur locative de
biens comparables est prise en compte - ce qui est
presque toujours le cas pour les immeubles privés et la méthode dite "de comparaison"
s'applique. S'il n'existe pas de tels biens comparables - principalement
des bâtiments industriels et commerciaux -, la "méthode du rendement" s'applique
: l'R.C. est alors égal à 5,30% de la valeur de vente au 01.01.1975. Quel Belge
connaît cette valeur locative nette ou cette valeur de vente au 01.01.1975.
Au
31.12.21, les propriétaires de biens immobiliers à l'étranger devaient
introduire une déclaration afin que la Belgique se conforme à l'ordonnance de
la Cour de justice européenne du 12.04.2018 visant à mettre le système fiscal
belge en conformité avec le principe de non-discrimination entre Belges. La
Belgique doit établir une sorte de R.C. belge, abrégé ici en R.C.I., pour les
biens immobiliers situés à l'étranger.
Quelques
réflexions.
1. L'administration fiscale ne demande
que la valeur de vente actuelle dans cette déclaration. On peut en conclure que
les autorités fiscales appliqueront la formule dite de rendement de 5,30%. Un
rendement de 5,30 % net correspond à un rendement brut de 8,83 % étant donné
que 8,83 - 3,53 (40 % de frais) = 5,30 %. Combien de corbeaux blancs en
Belgique réalisent un rendement aussi élevé en les louant à des particuliers?
2. Avec un rendement moyen réaliste de
4 % brut, par exemple, un rendement net de 4 % - 40 % de coûts = 2,40 %.
L'imposition des revenus immobiliers à l'étranger se fera sur la base de 5,30
%, soit dans ce cas 2,20 fois plus qu'avec la méthode de comparaison, qui
s'applique pourtant à presque tous les autres Belges et à leurs revenus
immobiliers belges.
3. La totalité des Belges sont imposés
sur leurs revenus immobiliers selon la méthode dite "de comparaison".
Les Belges possédant des biens immobiliers à l'étranger sont donc discriminés
par les autorités fiscales belges en raison de taxation sur la base de la
"formule de rendement"
beaucoup trop élevée. Le fisc belge
pèche une fois de plus contre le principe d'égalité fiscale et la motivation de
l'arrêt de la Cour européenne de justice.
4. Dans les pays où la plupart des
Belges réussissent (par exemple, en France, en Espagne et aux Pays-Bas), il
existe généralement une valeur locative récente ou une valeur de vente récente
pour chaque bien. Pourquoi le ministre des Finances n'a-t-il pas pris la peine
de demander la formule utilisée dans ces pays, entre autres, pour déterminer
cette valeur locative. Pourquoi ne pas déterminer le R.C. belge de ces biens
sur la base de ces valeurs locatives même actuelles et connues à l'étranger? Ces données sont classiquement mentionnées sur
les feuilles d’impôts concernant les taxes foncières dans ces pays. Les
autorités fiscales belges préfèrent résoudre le problème en appliquant
simplement un pourcentage à la valeur de vente, mais aux dépens d'un groupe
plutôt restreint de Belges : l'évaluation au moins deux fois supérieure aux
R.C. des biens immobiliers situés en Belgique.
5. Ici aussi, les Pays-Bas sont un
guide fiscal : juste et réaliste. Les Pays-Bas ont également
a) une valeur de rendement ou le taux
belge de 5,30 % n'est que de 0,15 % à 0,45 % et pour la partie ci-dessus d’une
valeur du bien de 1.130.000 €.: 2,35%. et
b) la valeur des ventes est également
mise à jour chaque année. Pourquoi la Belgique ne pourrait-elle pas également
remplacer les 5,30 % par 2,40 %, comme indiqué ci-dessus ? La Belgique préfère ignorer les principes
fiscaux - le principe d'égalité et le principe de réalité.
6. Quiconque n'introduit pas
d'objection dans le court délai de deux mois continuera à payer des taxes
belges injustifiées dans un avenir lointain! Un autre exemple de "fraude
fiscale", le trésor public percevant des impôts de manière incorrecte.
7. La législation pourrait être
facilement adaptée par
a) soit remplacer les 5,30 % par, par
exemple, 2,40 %, soit
b) de permettre la présentation de
contre-preuves fondées, par exemple, sur des informations existantes à
l'étranger. La circulaire pourrait fournir des solutions à ce sujet pour les
pays les plus performants en matière de biens immobiliers des contribuables
belges
8. Autre information : depuis des
décennies, les entreprises paient beaucoup trop de taxe foncière parce que la
formule des 5,30 % leur est souvent appliquée et non la comparaison avec
d'autres propriétés qui s'applique presque toujours aux non-entreprises. Les
particuliers ne paient que 40 à 50 % d'impôt foncier par rapport à ceux qui
sont imposés sur la base de la formule de 5,30 %!
9. Les propriétaires de biens
immobiliers à l'étranger devraient systématiquement et en temps utile - au
moins au début de 2022 - présenter des objections pour non-respect des
principes fiscaux généralement applicables:
·
le principe de réalité : personne n'atteint un
rendement sur la location aux particuliers de
·
5,30 % net ou 8,33 % brut.
·
le principe d'égalité : plus de 99 % des
contribuables belges sont imposés sur la base de la "comparaison"
alors que tous les propriétaires sont taxés sur la base de 5,30% net ou 8,33
brut, soit 2,20 de plus, et ca sans aucune justification raisonnable et
objective.
·
le droit de propriété : l'arrêt du 24.12.21
"cour suprême des Pays-Bas" : les forfaits fiscaux trop élevés sont
contraires au droit de propriété.
· José
Haustraete
Réviseur
d’entreprise
Cofondateur
de l’asbl "Fiscaal Ideaal"